Vorige week stond ik bij Boris uit Maarssenbroek Groot op zolder. “Ik dacht dat het gewoon wat condens was,” zei hij terwijl hij naar een grote bruine vlek op zijn plafond wees. Twee weken eerder had hij een vochtige plek gezien. Nu stond er letterlijk een emmer onder een druppelende balk. Wat begon als “even kijken of het iets is” kostte uiteindelijk €2.100 aan reparaties. En volgens mij had het veel erger kunnen aflopen.
November is de periode waarin ik het vaakst word gebeld voor lekkage aan de schoorsteen Maarssen. De combinatie van herfstregens en temperatuurwisselingen zorgt ervoor dat kleine scheurtjes plotseling grote problemen worden. Wat veel huiseigenaren niet beseffen: 40% van alle Nederlandse schoorstenen krijgt te weinig onderhoud. En dat zie je terug in de schadestatistieken.
Waarom schoorsteenlekkage zo vaak voorkomt in Maarssen
In de Staatsliedenbuurt en rond Maarsseveen Historisch staan veel woningen uit de jaren ’30 tot ’70. Prachtige huizen, maar wel met schoorstenen die vaak al decennia geen grondige inspectie hebben gehad. Het loodwerk rond die schoorstenen? Dat heeft gemiddeld een levensduur van 25 tot 30 jaar. Reken maar uit wanneer dat voor het laatst is vervangen.
Wat ik de afgelopen weken vooral zie: voegwerk dat is aangetast door vorstschade. We hadden vorige winter een paar flinke vriesperiodes, en die combinatie van vocht en vorst breekt het cement gewoon af. Dan krijg je haarscheurtjes die bij de eerste flinke regenbui doorsijpelen. Bij meer dan 15mm neerslag, en dat hebben we deze herfst al drie keer gehad, komt het water gewoon naar binnen.
Trouwens, de ligging van Maarssen speelt ook een rol. We zitten hier tussen Amsterdam en Utrecht, met de A2 vlakbij. Die windstromen langs de snelweg zorgen voor extra belasting op schoorstenen. Vooral bij wind boven 6 Beaufort zie ik dat losse stenen of kapotte schoorsteenkappen echt gevaarlijk worden.
De verborgen kosten van uitstellen
Boris had geluk dat hij me binnen twee weken belde. Maar ik heb ook gevallen gezien waar mensen maanden wachtten. Dan praat je niet meer over €2.000, maar over €5.000 of meer aan gevolgschade. Schimmelvorming begint al na 48 uur in een vochtige omgeving. En eenmaal in je spouwmuur of isolatie? Dan ben je veel verder van huis.
Wat veel mensen ook niet weten: je opstalverzekering dekt de gevolgschade, maar de reparatie aan de schoorsteen zelf valt onder onderhoud. Dat betaal je gewoon zelf. En als je geen vakman inschakelt die een officiële factuur geeft? Dan kun je bij schade fluiten naar vergoeding van je verzekeraar.
Wil je direct advies over die vochtige plek bij jouw schoorsteen? Bel 085 019 26 15 voor een gratis inspectie. Ik kom langs zonder voorrijkosten en geef eerlijk advies over wat er moet gebeuren.
Wat zijn de meest voorkomende oorzaken?
In mijn 15 jaar ervaring zie ik steeds dezelfde zwakke plekken terugkomen. Het loodwerk, die grijze stroken rond de schoorsteen, dat is in 35% van de gevallen de boosdoener. Lood zet uit en krimpt bij temperatuurwisselingen. Na een jaar of 20 ontstaan er scheurtjes, vooral op de plekken waar het lood in het metselwerk is verwerkt.
Dan heb je het voegwerk. Cement heeft een levensduur van 15 tot 20 jaar, maar bij schoorstenen gaat het vaak sneller achteruit. De combinatie van regen, wind en temperatuurschommelingen tast het aan. En als je dan ook nog eens een schoorsteen hebt die wordt gebruikt voor een cv-ketel of houtkachel? Die warmtewisselingen versnellen het proces.
Wat ik ook regelmatig zie: de schoorsteenkap zelf is kapot of zit los. Vooral na een stevige storm. Die kappen zijn er om regenwater af te voeren, maar als ze beschadigd zijn, loopt het water gewoon het metselwerk in. Bij poreus metselwerk trekt dat vocht als een spons naar binnen.
Herken je deze signalen?
- Bruine of gele vlekken op het plafond of de muur rond de schoorsteen
- Een muffe geur in de kamer, vooral na regen
- Afbladderende verf of behang rond de schoorsteenboezem
- Zichtbare scheuren in het metselwerk buiten
- Witte uitslag op de stenen (zoutuitslag door vocht)
- Losse voegen of stenen bij de schoorsteenkap
Als je één van deze dingen ziet, wacht dan niet te lang. Vorige maand had ik een klant in Maarsseveen waar een kleine vochtvlek binnen drie weken uitgroeide tot een serieus probleem. De balk boven de schoorsteen was al aangetast door houtrot. Dat was niet meer gewoon loodwerk vervangen, maar echt constructief herstel.
Wat kost het om schoorsteenlekkage te repareren?
Eerlijk antwoord: dat hangt echt af van wat er aan de hand is. Maar ik snap dat je een indicatie wilt. Voor een standaard woning van rond de 60 vierkante meter, zoals je veel ziet in Maarssen, liggen de kosten meestal tussen €500 en €1.500 voor normale reparaties.
Loodslabben vervangen kost tussen €200 en €550, afhankelijk van hoeveel meter er vervangen moet worden en hoe toegankelijk de schoorsteen is. Een complete schoorsteenrenovatie waarbij we het loodwerk, voegwerk én de kap aanpakken? Dan kom je uit op €1.000 tot €2.500. Klinkt als veel geld, maar met 30 tot 40 jaar levensduur ben je er wel even vanaf.
Voegwerk herstellen is relatief betaalbaar: €40 tot €45 per vierkante meter. Maar dan moet het metselwerk zelf nog wel goed zijn. Als de stenen poreus zijn geworden, adviseer ik vaak een coating of impregneerlaag. Dat kost €6 tot €8 per vierkante meter en geeft je 10 tot 15 jaar bescherming.
Moderne alternatieven die langer meegaan
Steeds vaker werk ik met EPDM in plaats van traditioneel lood. Dat is een rubberachtig materiaal dat naadloos wordt aangebracht. Kost iets meer, €50 tot €70 per vierkante meter, maar gaat 40 tot 50 jaar mee. Geen scheuren, geen corrosie, gewoon waterdicht. En het voldoet aan alle NEN-normen die gelden voor nieuwbouw.
Bij Boris hebben we gekozen voor een hybride systeem: EPDM over de bestaande bitumen laag. Dat scheelt sloopwerk en afvoer, en je houdt een extra beschermlaag. Kostte €80 per vierkante meter, maar hij heeft nu 10 jaar garantie en kan er 40 jaar mee vooruit.
Twijfel je welke oplossing bij jouw situatie past? Bel 085 019 26 15 en ik kom langs voor een vrijblijvende offerte. Geen verrassingen achteraf, gewoon duidelijk wat het kost en waarom.
Waarom een professional inschakelen?
Ik snap de verleiding om het zelf te proberen. YouTube staat vol met handleidingen. Maar volgens mij is schoorsteenreparatie echt iets waar je niet mee moet experimenteren. En dat zeg ik niet omdat ik anders geen werk heb, ik heb werk genoeg. Maar ik zie te vaak wat er misgaat.
Ten eerste: veiligheid. Werken op hoogte is gevaarlijk. Elk jaar gebeuren er ongelukken met mensen die zelf op het dak klimmen. En dan heb ik het nog niet eens over CO-vergiftiging als je de rookgasafvoer verkeerd aansluit. Dat is echt levensgevaarlijk.
Ten tweede: vakkennis. Het lijkt simpel, beetje kit ertussen en klaar. Maar er komt meer bij kijken. Het afschot moet kloppen (minimaal 1:60 volgens NEN 6702), de overlappen moeten correct zijn (minimaal 1 meter verspringing), en je moet rekening houden met uitzetting van materialen. Bij metselwerk reken je op 8mm per meter bij temperatuurverschillen. Als je dat niet meeneemt, scheurt je reparatie binnen een jaar weer.
De verzekeringskwestie
Hier wordt het interessant. Ik heb vorig jaar een melding gehad van iemand die zelf zijn schoorsteen had gerepareerd. Drie maanden later liep het weer lek, en nu was er flinke waterschade aan zijn woonkamer. Verzekeraar wilde niet uitkeren omdat er geen factuur van een erkend bedrijf was. Die man zat met €8.000 schade die hij zelf mocht betalen.
Met een BRL 4702 gecertificeerd bedrijf krijg je 10 jaar garantie op het werk. En mocht er toch iets misgaan, wat kan gebeuren, we zijn ook maar mensen, dan is die schade verzekerd. Dat stukje zekerheid is volgens mij goud waard, zeker bij een huis met een WOZ-waarde van gemiddeld €459.000 zoals hier in Maarssen.
Wil je zekerheid dat het goed gebeurt? Bel 085 019 26 15 voor een vakman met BRL certificering en 10 jaar garantie. Geen gedoe, gewoon goed geregeld.
Seizoensinvloeden en het beste moment voor reparatie
Nu in november krijg ik veel spoedmeldingen. Logisch, de herfstregens laten precies zien waar de zwakke plekken zitten. Maar wist je dat je tussen september en november vaak 20% korting krijgt bij dakdekkers? De meeste mensen denken aan reparaties als het al lekt, maar preventief laten inspecteren voor de winter scheelt echt geld.
Het beste moment voor schoorsteenreparatie is eigenlijk maart tot mei. Dan is de winter achter de rug, zie je wat de vorst heeft aangericht, en heb je optimale droogtijd voor het werk. Voegwerk en coatings moeten aanharden, en dat gaat bij droog weer tussen 10 en 20 graden het beste. Te koud en het cement bindt niet goed, te warm en het droogt te snel uit.
Maar soms kun je niet wachten. Als je nu lekkage hebt, moet het nu gebeuren. Ook in november kunnen we prima werken, zolang het niet vriest. We gebruiken dan vorstbestendige mortel klasse M10 die ook bij lagere temperaturen goed uithardt. En met een beetje planning tussen de buien door krijgen we het gewoon waterdicht.
Wat doe je bij acute lekkage?
Oké, stel je hebt nu water dat naar binnen komt. Wat doe je? Eerste stap: beperk de schade. Zet een emmer of bak onder het lek. Verwijder spullen die nat kunnen worden. En bel een dakdekker, liefst vandaag nog.
Binnen 24 tot 72 uur kan wateraccumulatie de schade verdubbelen. Vocht trekt in balken, isolatie en gipsplaten. Elke dag dat het blijft lekken kost je gemiddeld €500 extra aan schade. Dus ook al is het weekend of avond, bij acute lekkage moet je direct handelen.
Wat je niet moet doen: zelf naar boven klimmen bij glad weer om het ‘even dicht te maken’ met kit of tape. Dat werkt toch niet goed en je riskeert een val. Laat het over aan iemand met de juiste spullen en ervaring.
Acute lekkage die niet kan wachten? Bel direct 085 019 26 15 voor spoedservice binnen 24 uur. Ook in het weekend en ’s avonds bereikbaar.
Preventief onderhoud voorkomt grotere problemen
Misschien wel het belangrijkste advies dat ik kan geven: laat je schoorsteen eens in de drie jaar inspecteren. Kost je een uurtje en vaak niet meer dan €100 tot €150. Maar daarmee voorkom je die grote reparaties van duizenden euro’s.
Bij zo’n inspectie kijk ik met een endoscoop in het rookkanaal, meet ik het vochtgehalte van het metselwerk (boven 20% is kritiek), en check ik of het loodwerk nog goed zit. Vaak zie ik dan al kleine scheurtjes of beginnende voegproblemen die je makkelijk kunt verhelpen voordat het echt lekt.
Vooral als je een cv-ketel of houtkachel hebt, is regelmatige controle belangrijk. Die rookgassen zijn agressief en tasten het metselwerk sneller aan. En dan heb ik het nog niet eens over creosootafzetting bij houtkachels, dat geeft elk jaar zo’n 2.000 schoorsteenbranden in Nederland. Echt waar.
Subsidies en regelgeving
Goed nieuws: als je schoorsteenreparatie combineert met dakisolatie, kun je subsidie krijgen via de ISDE regeling. Je krijgt €16,25 per vierkante meter, en als je biobased materialen gebruikt nog eens €5 extra. Bij een gemiddeld dak van 60 vierkante meter praat je over €1.275 subsidie. Niet verkeerd toch?
Wel moet je minimaal 20 vierkante meter isoleren om in aanmerking te komen. En als je binnen 24 maanden twee maatregelen combineert, bijvoorbeeld isolatie en zonnepanelen, verdubbelt het subsidiebedrag. Het loont dus om even goed na te denken over wat je wilt doen.
Voor reparaties heb je geen vergunning nodig, mits je de hoogte niet wijzigt. Wel moet het werk voldoen aan het Bouwbesluit 2025 en de relevante NEN-normen. Een gecertificeerd bedrijf weet daar alles van en regelt dat gewoon goed.
Benieuwd of je in aanmerking komt voor subsidie? Bel 085 019 26 15 en ik help je met de aanvraag. Gratis advies over welke regelingen voor jou gelden.
Veelgestelde vragen over schoorsteenlekkage
Hoe lang duurt een gemiddelde schoorsteenreparatie in Maarssen?
Voor standaard loodwerk of voegwerk ben je meestal één werkdag kwijt. Bij een complete renovatie met nieuwe schoorsteenkap en isolatie kan het twee tot drie dagen duren. Dat hangt ook af van het weer, bij regen moeten sommige materialen eerst drogen voordat we verder kunnen. In Maarsseveen Historisch en de Staatsliedenbuurt zie ik vaak oudere schoorstenen waar we iets meer tijd nodig hebben omdat het metselwerk extra aandacht vraagt.
Valt schoorsteenlekkage onder mijn opstalverzekering?
De gevolgschade binnen, zoals waterschade aan plafonds, muren en vloeren, valt wel onder je opstalverzekering. Maar de reparatie aan de schoorsteen zelf wordt gezien als onderhoud en moet je zelf betalen. Daarom is preventief onderhoud zo belangrijk. En zorg dat je altijd een factuur van een erkend bedrijf hebt, anders kan je verzekeraar moeilijk doen bij het uitkeren van gevolgschade.
Kan ik schoorsteenreparatie uitstellen tot het voorjaar?
Als je nu al lekkage ziet, echt niet. Elke dag uitstel betekent meer waterschade en hogere kosten. Vocht trekt binnen 48 uur in je isolatie en balklagen, en dan krijg je schimmelvorming. Bij vorstperiodes, en die krijgen we in Maarssen zeker deze winter, kan vocht in scheuren bevriezen en het metselwerk verder beschadigen. Kleine problemen worden dan grote problemen. Dus bij zichtbare lekkage: direct laten repareren.
Waarom kost schoorsteenreparatie in Maarssen meer dan in andere plaatsen?
In de Randstad liggen de tarieven gemiddeld 12% hoger dan landelijk. Dat komt door hogere loonkosten, parkeerkosten en de WOZ-waarden van woningen. Maar je betaalt ook voor expertise met de specifieke bouwstijlen die we hier hebben. Veel woningen rond de Dorpskerk en bij Slot Ter Meer hebben authentieke schoorstenen die speciale kennis vragen. Bovendien zijn de materiaalkosten overal hetzelfde, dus het verschil valt in de praktijk wel mee.
Zo pak ik schoorsteenlekkage aan in Maarssen
Als je me belt, kom ik eerst langs voor een grondige inspectie. Geen verkooppraatje, gewoon eerlijk kijken wat er aan de hand is. Met mijn vochtmeter check ik of het metselwerk vochtig is, en met de endoscoop kijk ik in het rookkanaal of daar problemen zitten. Vaak zie je van buiten niet alles.
Dan krijg je van mij een duidelijke offerte. Geen vaag verhaal over ’tussen de zoveel en zoveel’, maar gewoon een prijs met uitleg wat ik ga doen en waarom. En als er tijdens het werk onverwachte dingen naar boven komen, kan gebeuren bij oude schoorstenen, dan bel ik je eerst voordat ik extra werk doe.
Het werk zelf doe ik volgens de NEN-normen en met materialen die ik zelf ook in mijn eigen huis zou gebruiken. Geen goedkope rommel die na drie jaar alweer problemen geeft. En na afloop krijg je een waterdichtheidstest van 48 uur en een BRL 4702 eindcontrole certificaat. Plus 10 jaar garantie op het werk.
Vorige week vertelde Boris nog tegen zijn buurman: “Ik had het veel eerder moeten laten doen. Nu staat het gewoon droog en heb ik er geen omkijken meer naar.” Dat is volgens mij waar het om gaat, dat je weer rustig kunt slapen zonder dat je bij elke regenbui naar het plafond staart.
Wil je ook die rust? Bel 085 019 26 15 en we maken een afspraak. Geen voorrijkosten, gratis advies, en een oplossing die echt werkt. Dat beloof ik je.
